Karakteristieke gebouwen
Wat is een karakteristiek object?
Met de status ‘karakteristiek object’ geeft de gemeente aan dat het gebouw waardevol is op het gebied van architectuur en cultuurhistorie. We willen het gebouw graag behouden en daarom gelden er voor het verbouwen en slopen speciale regels.
Hoe krijgt een gebouw de status karakteristiek?
Een gebouw heeft de status karakteristiek als de gemeente het heeft aangewezen en vastgelegd in het bestemmingsplan.
Wat valt er onder de omschrijving karakteristiek object? Ook schuren en aanbouwen?
In het bestemmingsplan staat geschreven wat precies valt onder de status karakteristiek object. Bij een boerderij is dit meestal het hoofdgebouw. Bestaande uit het woonhuis met een aangebouwde hoofdschuur. Het kan zijn dat vrijstaande schuren of bijgebouwen ook onder de bescherming karakteristiek object vallen. Verder kunnen gebouwde of aangelegde objecten beschermd zijn als karakteristiek. Denk aan transformatorhuisjes, bunkers, baarhuisjes, bruggen of sluizen. Als laatste staan er in het bestemmingsplan soms bepaalde bomen, singels, sloten en/of grachten beschreven.
Wat is het verschil tussen een karakteristiek gebouw en een gemeentelijk monument?
Een gemeentelijk monument heeft een hogere bescherming dan een karakteristiek gebouw. Zowel de binnenkant als de buitenkant van het monument is beschermd. Voor verbouwingen aan monumenten is vaak een omgevingsvergunning nodig. Bij een karakteristiek gebouw is alleen de buitenkant beschermd. Het gaat vooral om bescherming van de hoofdvorm van het gebouw, zoals die vanaf de openbare weg te zien is. De regels die hiervoor gelden staan beschreven in het bestemmingsplan.
Wat betekent de status karakteristiek object voor het verbouwen van mijn gebouw?
Het maakt niet uit of een gebouw de status karakteristiek heeft of niet. Er zijn altijd regels waar u aan moet denken voordat u gaat verbouwen. Deze regels over het verbouwen veranderen niet. Verbouwen of opknappen kan dus nog steeds.
Voor welke werkzaamheden is een vergunning nodig?
Werkzaamheden waarvoor een vergunning nodig is
Voor werkzaamheden die mogelijk invloed hebben op het aanzicht van het gebouw, moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Voorbeelden van deze werkzaamheden zijn:
- Sloop van het gehele gebouw.
- Sloop van onderdelen van het gebouw.
- Het verwijderen van bijvoorbeeld asbesthoudende dakbedekking valt onder de categorie slopen. Hiervoor is een vergunning nodig en een asbestinventarisatieonderzoek.
- Het veranderen van de voorgevelindeling.
Verder zijn er werkzaamheden waarvoor dezelfde regels gelden als voor gebouwen zonder karakteristieke status. Voorbeelden hiervan zijn:
- Uitvoeren van onderhoud.
- Plaatsen van zonnepanelen of dakramen.
- Verbouwen aan de binnenkant van het gebouw.
- Herbestemming van het gebouw.
Vergunningsvrij (ver)bouwen
Sommige werkzaamheden mag u vergunningsvrij uitvoeren. Enkele voorbeelden van vergunningsvrije werkzaamheden zijn:
- Schilder- en voegwerkzaamheden
- Reguliere onderhoudswerkzaamheden
- Verbouwen aan de binnenkant van het gebouw
- Eventueel beschreven bomen, singels, sloten en/of grachten (niet-bouwwerken) hebben geen extra vergunning nodig voor het slopen of kappen.
Het is belangrijk dat het aanzicht van het gebouw vanaf de openbare weg niet verandert. Twijfelt u of een vergunning nodig is? Bel of mail ons, dan helpen wij u graag verder.
Vergunningcheck
Wilt u weten of u een omgevingsvergunning nodig heeft? Alle informatie en een handige vergunningscheck vindt u op de pagina over vergunningsvrij bouwen.
Werkzaamheden door calamiteiten (storm, brand, aardbeving)
Wanneer uw gebouw schade heeft door een calamiteit is dit natuurlijk erg vervelend. De gemeente denk graag met u mee bij het herstel/heropbouwen van uw karakteristieke gebouw.
Zo zal er een vergunning worden verleend voor het slopen van ingestorte bouwdelen. En per aanvraag worden gezocht naar een geschikte oplossing voor het herbouwen van het gebouw. Wel moet rekening gehouden worden met de regels in het bestemmingsplan. Op die manier blijven de waardevolle karakteristieke elementen behouden of worden deze teruggebouwd bij het herbouwen van het pand. De kwaliteit van het ontwerp is hierbij belangrijk. Het controleren van de goede kwaliteit wordt gedaan door een welstandstoets.
Zijn er financiële gevolgen aan de status karakteristiek object?
Over het algemeen verandert de waarde van een woning niet wanneer het de status karakteristiek krijg. In sommige gevallen kun je wel extra subsidies krijgen voor het object.
Wat doet de aanwijzing van karakteristiek object met de waarde van mijn woning?
De afgelopen tijd zijn meerdere gebouwen met de status karakteristiek verkocht. Uit onderzoek van de marktcijfers blijkt dat de status karakteristiek niet zorgt voor een hogere of lagere opbrengst van de verkochte gebouwen. De opbrengst van deze gebouwen is vergeleken met andere soortgelijke gebouwen, zonder de status karakteristiek. Hier zijn geen verschillen uit gebleken.
Wat doet de status karakteristiek met de WOZ-waarde
Uit onderzoek van de marktcijfers blijkt dat de status karakteristiek niet zorgt voor een hogere of lagere verkoopopbrengst wanneer het gebouw verkocht wordt. Daarom wordt de WOZ-waarde bij karakteristieke gebouwen op dezelfde manier bepaald als bij gebouwen zonder karakteristieke status. Mocht het zo zijn dat de status karakteristiek in de toekomst wel zorgt voor een duidelijk hogere of lagere verkoopwaarde, dan zal daar rekening mee worden gehouden bij de waardebepaling van woningen.
Zijn er financiële voordelen of subsidies?
Een mogelijk financieel voordeel kan zijn dat gebouwen met de status karakteristiek makkelijker verkocht worden vanwege het bijzondere en beeldbepalende karakter. Daarnaast zijn er verschillende subsidie en financieringsmogelijkheden waar u misschien voor in aanmerking komt.
SOK subsidie voor gebouwen
Vanaf 2024 is er extra geld om eigenaren van erfgoed in de hele provincie Groningen te ondersteunen bij het onderhoud aan hun pand. De nieuwe subsidieregelingen voor regulier onderhoud voor karakteristieke gebouwen, gemeentelijke monumenten en rijksmonumenten zijn vanaf 1 januari 2024 opengesteld en zijn vanaf dan niet alleen voor het aardbevingsgebied, maar voor de hele provincie beschikbaar. Kijk voor meer informatie over onderhoudssubsidie voor karakteristieke gebouwen op de website van de provincie Groningen.
Regionaal Energieloket
Voor verduurzaming van het gebouw is soms subsidie beschikbaar via het Regionaal Energieloket.
Samenwerkingsverband Noord-Nederland
Voor meer informatie over subsidieregelingen voor particulieren kunt u altijd de website van het SNN bezoeken.
Erfgoedloket Groningen
Specifiek voor monumenteigenaren en eigenaren van karakteristieke panden biedt de website van het Erfgoedloket Groningen ook veel informatie.
De beoordeling en aanwijzingsprocedure van karakteristieke objecten
Een pand of object kan niet zomaar een karakteristiek object worden. Daarvoor gelden regels. Een object wordt eerst beoordeeld door een werkgroep bestaande uit deskundigen en inwoners. Daarna volgt een aanwijzingsbesluit.
Beoordeling Karakteristiek object
Een werkgroep bestaande uit deskundigen en inwoners, hebben in de periode eind 2019 - begin 2020 bekeken welke objecten in aanmerking komen voor de status karakteristiek. Niet ieder gebouw is karakteristiek. Om de status karakteristiek te krijgen, moet het gebouw aan bepaalde voorwaarden voldoen. Ook wel waarderingscriteria genoemd.
Een aantal van deze waarderingscriteria zijn:
Cultuurhistorische waarde
Hoe oud is het gebouw? Zorgt het gebouw voor een bepaalde herkenbaarheid in dat gebied? Voelen mensen zich verbonden met de manier van bouwen? En wat voor verhaal vertelt het gebouw over de geschiedenis van een plek?
Zeldzaamheid
Hoe uniek is het gebouw in de regio?
Stedenbouwkundige waarde
Past het gebouw als het gaat om het uiterlijk of de manier van bouwen bij de andere omliggende gebouwen? Maakt het gebouw onderdeel uit van een groep soortgelijke gebouwen?
Gaafheid en herkenbaarheid
Hoeveel is het gebouw veranderd sinds de bouwtijd? Is de oorspronkelijke functie nog goed herkenbaar?
Architectuurhistorische waarde
Wat voor soort gebouw is het? Wat voor soort bouwstijl? En wie is de ontwerper?
Hoe verloopt de aanwijzingsprocedure?
De aanwijzingsprocedure verloopt via een bestemmingsplanprocedure. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 15 mei 2024 vastgesteld. Het vastgestelde bestemmingsplan is vanaf 12 juni 2024 tot en met 24 juli 2024 voor iedereen online te bekijken en bij de balie (KCC) van het gemeentehuis in Zuidorn. Tot en met 25 juli 2024 kan er in beroep worden gegaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Meer informatie over de procedure leest u via de ter inzage pagina.
Heeft de aanwijzing van karakteristiek object invloed op het huidige bestemmingsplan?
Het bestemmingsplan zoals deze nu is blijft gelden. Hier wordt een ‘extra laag’ aan toegevoegd waarin de regels voor het karakteristieke gebouw staan beschreven. Het bestemmingsplan verandert dus niet. Er wordt alleen iets toegevoegd.